Ingatlanárak le, bérleti díjak fel?

Az elmúlt években azt tapasztaltuk az budapesti ingatlanpiacon, hogy jó üzlet volt akár rövid-, akár hosszútávú kiadási céllal lakást vásárolni, használt lakást venni, felújítani és értékesíteni, illetve mindezeket kombinálni. Sokan találgatják, vajon meddig tart ez a konjunktúra és az ingatlanokhoz kapcsolódó bevételek nominális növekedése.  Vizsgáljuk meg az ingatlanárak várható alakulását annak tükrében, hogy milyen hozamra számíthatnak az Airbnb üzemeltetők! 

Vannak, akik szerint az ingatlanárak tovább fognak emelkedni a következő 1,5-2 évben, mert a külföldi és belföldi vevők generálta kereslet továbbra is kitart és az egyetlen, nem túl konkrét, veszély a globális gazdaságban valószínűsíthető kamatemelkedésben rejlik. Abban többnyire mindenki egyetért, hogy előbb-utóbb bekövetkezik az ingatlan árakban a korrekció. A CSOK stabil hazai keresletet fog jelenteni továbbra is az ingatlanok iránt és további áremelkedéseket generál. A Budapestre áramló jelentős mennyiségű külföldi diák, és vidéki fiatal folyamatosan növekvő keresletet tart fenn a hosszú távon bérbe adott lakások iránt. A turizmus pedig várhatóan tovább erősödik a következő 5 évben, ami tovább fűti a rövidtávú lakáskiadási piacot. Mindezek miatt sok becslés azt valószínűsíti, hogy ha lesz is korrekció, nem a következő 1-2 évben.

Ezek az általános támogató érvek talán mind igazak, de van számos olyan folyamat és konkrét jel ami – ha nem is igaz Budapest teljes területére, de a belső kerületekre mindenképpen – más következtetésre is vezethet minket.  A 2019-es év során határozottan érzékelhető volt, hogy a lakásfejlesztő befektetők generálta kereslet Budapest belső kerületeiben megtorpant. A tranzakciók száma drasztikusan lecsökkent.  Szintén a piac lassulását hozta, hogy a használt lakások rövidtávon túlárazottá váltak. Az elmúlt évek tendenciájának eredményeként a belső kerületekben jelentősen megnőtt a befektetési lakások, kiadó ingatlanok száma és aránya. A befektetési lakások „gyártóinak”; a fejlesztőknek és lakás felújítóknak a lehetőségei mára beszűkültek. A felújítandó lakásokat az eladók a legtöbb esetben a fejlesztéssel elérhető árból visszaszámolva árazzák be, ezzel nem hagyva profitot az esetleges kockázatvállaló beruházónak. Számos belvárosi lakásfelújító, fejlesztő a mostani árszinten nem talál megfelelő eladó ingatlanokat, amibe befektetne, ezért inkább kivár, vagy más tevékenységbe kezd. Mindezek miatt a befektetői kockázatvállalás, a vevők „Airbnb láza” csillapodott.

Amíg a hotel éjszakák árai drasztikusan növekedtek, az apartman szállás díjak évek óta stagnálnak. Az önkormányzati restrikciók miatt csökkenő ütemben, de továbbra is jó minőségű, új apartmanok áramlanak be a rövid távú lakáskiadási piac kínálati oldalára. Telítődött az Airbnb piac és érzékelhetően helyben topognak, sőt, néhol trendszerűen csökkennek az apartman éjszakák átlagos árai. Nem kizárt, hogy 2019-ben egy gyengébb turista szezon is közrejátszik ebben, de ezt majd csak az évvégi statisztikák fényében fogjuk pontosan megtudni. Az elmúlt években fokozatosan lecsökkent a rövidtávú lakás kiadással elérhető relatív hozam, miközben a növekvő bérleti díjak miatt vonzóvá vált a hosszútávú kiadás. Manapság a hosszú távú albérleteket rekord árakon kínálják és a lokáció és design tekintetében átlagos apartmanok esetében rövidtávú lakáskiadással már csak minimális, vagy 0 prémium érhető el.

Mik az összefüggések és mindez mit eredményezhet a belvárosi ingatlanpiacon a következő egy-két évben? Az alábbi folyamatok már elindultak, véleményünk piaci megfigyeléseken alapul:

  • Sok lakás üzemeltetője hagy fel a szálláshely kiadással és hosszú távú bérbeadásba kezd.
  • A sok kiadó lakás fokozatosan nyomást helyez a hosszú távú bérleti díjakra és a bérbeadási piac telítődik és lelassul.
  • A szálláshelyek száma várhatóan egyensúlyba kerül, vagy akár csökkenésbe kezd, ami megállítja az apartman/éjszaka árak csökkenését, sőt idővel talán majd némi emelkedésnek is teret ad.
  • A magas ingatlanárak és a gyengülő bérleti díjak, valamint az egyelőre alacsonyan ragadt szállásdíjak a szokásosnál gyengébb befektetői hozamokat fognak eredményezni a közeljövőben.
  • A felújítás, fejlesztés sem kecsegtet extraprofittal.
  • A piacon elérhető kedvező állampapír konstrukciók is erős versenyt támasztanak egyebek mellett az ingatlan befektetéseknek is.

A fentiekből adódik a következtetés, hogy a belvárosi ingatlan árak emelkedése legjobb esetben is megáll, rosszabb esetben – különösen, ha a fentiek párosulnak egyéb negatív gazdasági folyamatokkal – határozottan korrigálni fog a következő 1-2 éves időszakban. 2021-ig várhatóan némi pozitív változást fognak érezni a belvárosban bérlakást keresők is, hiszen a túlkereslet helyét fokozatosan átveheti a túlkínálat. Ugyanakkor jobb időszak jöhet a rövidtávú lakáskiadással foglalkozó „airbnb-zőknek”is, amikor végre az átlagos éjszaka árak emelkedésnek indulnak.

Természetesen eddig is, és ez után is érvényes: akinek megfelelő, „versenyképes” apartmanja van, az ne féljen a szálláshely üzemeltetéstől, a jó minőség és lokáció kombinációja mindig jól működik, és extra profitot eredményez.

 

 

Kapcsolatfelvétel

Ha felkeltettük az érdeklődésedet, kérdésed van, vagy ránk szeretnéd bízni lakásod kiadását, vedd fel velünk a kapcsolatot!